[案情]
2013年12月25日，吴某驾驶一辆电瓶三轮车与何某驾驶的无牌二轮摩托车发生碰撞。造成吴某重伤。经法医鉴定，吴某构成四级伤残。吴某起诉后，江西省进贤县人民法院依法判决何某赔偿吴某人民币426474.68元。判决生效后，何某未履行赔偿义务，于是，吴某申请法院强制执行。在执行过程中，吴某要求拍卖何某的一处房产偿还欠款，执行人员查封该房产后，该房现居住人焦某提出异议，称该房是其合法财产，不是何某的财产，要求解除查封。经查，该房是焦某1年前花27万元从何某手中购买的，已付房款26万元，其他1万元约定办完房产过户手续后付清，后来何某下落不明、联系不上，所以该房过户手续一直未办。

[分歧]
焦某所提的异议是否成立?法院能否执行该房产?有两种观点。

第一种观点认为：焦某所提异议不成立，因为，该房屋没有办理登记过户手续，房屋转让无效，房屋产权没有转移，该房仍然属于何某财产，既然房屋仍然归何某所有，法院就可以拍卖房屋，用拍卖所得价款偿还何某欠下吴某的债务。

第二种观点认为：焦某所提异议成立，因为，该房屋何某已在1年前卖给焦某并交付，虽然没有办理产权过户登记，但买卖合同有效。焦某作为买卖合同的债权人，吴某作为借款合同的债权人，两个债权是平等的，都应当同等的受到法律保护，法院不能为保护一个债权而损害另一个债权。所以，该房屋不能执行。

[评析]
笔者同意第二种观点。本案涉及到债权与物权、合同效力与物权变动的关系等问题。

一、办理过户登记是产权变动的要件，不是合同生效的要件。最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（一）》第9条中更明确规定：“法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”这一规定说明，合同的效力与物权变动的效力是两码事，买卖房屋不办理产权过户登记引起的法律后果是房屋产权不发生转移，对之前买卖合同的效力没有影响，买卖合同自合法成立时生效，实际上，双方按合同约定交付的房屋、支付价款，说明合同已经对双方当事人产生效力了。买卖房屋未办理产权变更登记，房屋产权未转移，房屋就可以作为债务人的财产予以执行，这是对法律的片面理解。法律的价值是公平、争议和秩序，法院执法也要体现法律的价值，即通过法院审判、执行活动最大限度的实现社会的公平、正义和秩序。如果不顾陈某与彭某之间的购房合同，强制执行陈某正在使用中的房屋。必然会侵害陈某的利益，不仅对陈某而言有失公平。也是对稳定的社会秩序的破坏，这种靠损害一个合法利益而保护另一个合法利益的做法，是法律所不允许的。

二、法律的价值是公平、正义和秩序，法院执法也要体现法律的价值，即通过法院审判、执行活动最大限度的实现社会的公平、正义和秩序。在房屋买受人已支付部分或全部房屋价款并实际占有、管理该房屋的情况下，强制执行其占有使用中的房屋，对于房屋买受人的合法利益必然会造成极大的损害，特别是房屋这种对人们重要程度很大的物品，这会增加新的诉累，如果其权益无法得到有效的救济，极易引发社会的不安。

三、司法解释的精神对不强制执行已出卖的房屋附加一定条件。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条：“被执行人购买需要办理过户登记的第三人的财产，已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，虽未办理产权过户登记手续，但申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。”根据该司法解释，虽然房屋买受人并未办理过户登记，如果买受人已支付了部分或全部价款，并实际占有该房屋，在以房屋买受人为被执行人的案件中，法院是可以查封该房屋的（注意：本条规定的是房屋买受人为被执行人而非出卖人为被执行人），因此，不难看出该司法解释原则上对现有交易是持肯定态度的，一般情况下保障买卖合同中买受人的合法权益，法院应当解除查封。