2000年11月，原告某某单位与其单位职工余某某（被告）签订《房屋租赁合同》，合同约定：原告将所在永善县新华路门面一间，面积30平方米，以每平方米1800元，共计54000元，出租给被告使用30年，租赁时间为2001年1月1日至2030年12月31日。被告在租赁期间可以经营、居住、转租。在合同履行期内，若遇国家重点建设，需拆迁房屋，原告按每月每平方米5元退还被告下余时限的租金。

　2013年8月，因市镇建设的需要，原告某某单位范围内的房屋需要被征收，原告某某单位要求解除房屋租赁合同并收回房屋，经协商未果。原告某某单位向法院起诉，要求收回房屋，并退还被告余某某剩余租赁期限的租金。

　因2011年，被告余某某与其妻吴某在离婚时，约定余某某承租的该门面归其儿子余小某，余小某要求作为有独立请求权的第三人参加诉讼。

　被告余某某辩称，原告某某单位的房屋从2013年8月已被政府征收，已丧失房屋的所有权，某某单位不具备原告主体资格。其已经向某某单位给付了30年的全部租金，故某某单位不能再重复主张房屋租金。请求驳回原告某某单位的起诉。

　第三人余小某述称，其父亲余某某与母亲吴某在离婚时已经将本案中的诉讼标的物门面约定归其享有。故其父亲余某某与原告某某单位签订的《房屋租赁合同》中，其父亲余某某享有的权利和义务应当由其承担。

　【争议焦点】1、原告某某单位的诉讼主体资格是否合法？2、原告请求解除合同的条件是否成就，本案应当如何处理？

　【判决结果】一审判决如下：一、解除原告某某单位与被告余某某签订的《房屋租赁合同》；二、由第三人余小某返还原告某某单位出租房；三、由某某单位退还第三人余小某剩余租赁期的租金10950元，给付装修残值损失5663元，合计16613元；四、由原告某某单位返还第三人余小某合同无效部分的房屋租金18000元，并按中国人民银行同期同类贷款利率给付利息（利息从2000年9月28日起计算至给付之日止）。

　第三人余小某对一审判决结果不服，上诉至昭通市中级人民法院。昭通市中级人民法院二审判决：驳回上诉，维持原判。

　【评析】一、根据我国《合同法》第二百一十四条规定：租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过的部分无效。原、被告、签订的《房屋租赁合同》租赁期限为30年，不符合法律规定，对超过部分的10年租期应当认定为无效，故原告某某单位与被告余某某签订的《房屋租赁合同》租赁期限中20年的部分有效，剩余10年租赁期限的部分为无效。因市镇建设的需要，某某单位范围内国有土地、房屋及地上设施、附着物需被征收，原、被告签订的《房屋租赁合同》中约定的解除房屋租赁合同的条件已成就。故原告要求解除与被告签订的《房屋租赁合同》的请求，应当予以支持。

　因解除租赁合同，原告应按房屋租赁合同的约定退还被告余某某剩余租赁期限的租金（73个月×30㎡×5元=10950元）；因本案是不可归责于双方的事由导致合同解除，对房屋装修残值损失5663元，应当由原告某某单位给予第三人余小某补偿。

　二、对《房屋租赁合同》的无效部分，原告某某单位依据合同取得被告余某某交纳的房屋租金（54000元÷30年×10年）18000元，应当依法予以返还。因造成合同无效部分，原告某某单位有主要过错，故对合同无效部分造成的损失，可参照中国人民银行同期同类银行贷款利率计算利息，由原告某某单位予以赔偿。

　三、由于被告余某某与吴某在离婚时，约定将余某某承租的门面享有的权利义务归与其儿子余小某，第三人余小某与被告余某某均提出由第三人余小某对被告余某某承租门面权利义务的承担，原告某某单位对此未提出异议，应予以确认。我国《合同法》第八十八条规定：当事人一方经对方同意，可以将自已在合同中的权利和义务一并转让给第三人，故被告余某某在与原告某某单位签订的《房屋租赁合同》中约定享有的权利和承担的义务可由第三人余小某承继。

　四、对于被告余某某辩解原告某某单位的房屋已被征收，因此丧失了该房屋的所有权，某某单位不具备原告主体资格，请求驳回原告某某单位的起诉的抗辩理由，因本案中双方争议的是房屋租赁关系，被告余某某提出的此部分抗辩理由，案件的事实不符，故不应当予以采纳。